18 법률행위에 의한 / 의하지 않은 물권 변동 (부동산, 동산)

[법률행위에 의한 부동산 물권 변동]

 

조) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

1. 등기의 형식적 유효요건

 

판) 하나의 부동산에 동일인 명의로 중복등기 된 경우 - 실체관계 여부를 가릴 것 없이 무조건 선 보존등기 유효, 후 보존등기가 무효

판) 하나의 부동산에 다른 명의로 중복등기 된 경우 - 먼저 이루어진 보존등기가 원인무효로 되지 않는 한 뒤에 이루어진 보존등기가 무효

 

2. 등기의 실질적 유효요건

 

1) 실제와 다른 등기원인으로 등기

- 실제와 다른 원인으로 등기 + 실체관계에 부합하는 등기 = 유효한 등기

판) 서류 위조를 통한 등기 + 실제로 매수를 하였다면 = 유효한 등기

판) 건물 완성 전 보존등기 + 그 후에 건물이 완성되었다면 = 유효한 등기

 

- 증여를 위한 매매게약의 이전등기는 유효한 등기이다.

 

2) 중간생략등기

 

- 갑이 건물을 신축하고 보존등기 없이 을에게 이를 매도한 경우 유효한 등기이다.

(원칙적으로 갑이 보존등기 후에 을에게 이전등기 하여야 하지만, 바로 을의 이름으로 보존등기를 하는 중간생략등기 O)

 

- 갑이 토지를 을에게 이전등기 없이 매도하고, 을이 다시 병에게 매도한 경우

(원칙적으로는 을 이전동기 후에 병에게 다시 이전동기)

판) 관계 당사자 전원의 중간생략등기에 관한 의사 합치, 소유권이전등기 경료 합의 O, 추가적인 매매계약의 체결 X

판) 중간생략등기 합의 후, 최종매수인은 최초매도인에게 직접 소유권 이전등기청구 가능 O (합의하지 않았다면 불가)

 

- 갑이 토지를 을에게 이전등기 없이 매도하고, 을이 소유권이전등기청구권을 병에게 양도한 경우

판) 소유권이전등기청구권 양도시 최초매도인의 동의나 승낙이 필요하다, 동의하였다면 양수인은 최초매도인에게 직접 소유권이전등기청구 가능 O

 

- 갑이 토지에 대해 을이 취득시효가 완성되고, 을이 소유권이전등기청구권을 병에게 양도한 경우

판) 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권 양도시 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다.

 

★ 중간생략등기 금지법안

조) 부동산등기특별조치법 - 중간생략등기를 금지 O (탈세 등을 방지하기 위하여)

판) 중간생략등기 합의가 있다면 사법상 효력 인정 O

판) 중간생략등기 합의가 없었다고 하더라도 양수인의 보호를 위하여 사법상 효력은 인정 O

판) 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 중간생략등기가 된 경우에는 중간생략등기 무효 !

 

조) 형사상 부동산등기특별조치법 - 중간생략등기 금지를 위반시 형사처벌 O

 

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[법률행위에 의하지 않은 부동산 물권 변동]

 

조) 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권으 취득은 등기를 요하지 아니한다.

판) 부동산 점유취득시효 - 법률규정에 의한 부동산 물권의 취득이지만, 소유권 이전등기를 하여야만 소유권을 취득하는 예외규정이다.

 

* 법률행위 : 등기 필요

  법률규정 : 등기 불필요

 

1. 상속

조) 상속 - 피상속인의 사망시 소유권 취득

 

2. 판결

- 형성판결(공유물분할판결 등) : 판결이 확정된 때 소유권 취득

- 이행판결, 확인판결 : 등기시 소유권 취득 (판결 확정된 때 X)

 

3. 경매

판) 부동산 경매 - 매각대금 완납 시 소유권 취득

 

4. 기타 법률의 규정

- 출연자, 출연자의 상속인과 법인과의 관계에서 재단법인의 재산출연

- 목적물의 멸실, 혼동에 의한 소멸

- 부합, 혼화, 가공

- 법정지상권, 관습법상의 법정지상권(지상권 X)

- 용익물권의 존속기간 만료로 소멸

- 유치권의 취득(질권, 저당권 X), 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸

 

판) 자기의 비용과 노력으로 건물을 신축한 자 - 건물의 소유권 원시취득

판) 채무자가 자기의 비용과 노력으로 건물을 신축하고 건축허가 명의를 채권자 명의로 합의한 경우

    - 채무자가 건물의 소유권을 원시취득

판) 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 건축 - 수급인이 건물의 소유권을 원시취득

판) 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키로 합의

    - 도급인이 건물의 소유권을 원시취득

 

★ 미완성건물의 완공

판) 건축공사가 중단된 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 하게 된 경우

     - 인도받아 완공한 자가 건물의 소유권을 원시취득

판) 건축공사가 중단된 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 건물을 인도 받아 나머지 공사를 하게 된 경우

     - 원래의 건축주가 건물의 소유권을 원시취득

 

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[법률행위에 의한 동산물권 변동]

 

조) 현실인도 - 동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다.

조) 간이인도 - 양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다.

조) 점유개정 - 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.

조) 목적물반호나청구권의 양도 - 제 3자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제 3자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다.

 

★ 점유개정

- 양도인 : 직접점유 유지, 타주점유로 변경

- 양수인 : 간접점유 개시, 자주점유 개시

판) 선의취득 X, 유치권 X, 질권 X, 동산양도담보 O

판) 동산의 이중양도(이중매매) - 먼저 현실의 인도를 받아 점유하는 자가 소유권을 취득

판) 동산의 이중양도담보 - 선 채권자는 양도담보권 취득 O, 뒤으 채권자는 양도담보권을 선의취득 X

 

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[법률행위에 의하지 않은 동산물권 변동]

 

1. 선의취득

1) 대상

- 동산(도품/유실물 O, 횡령/사기 O)

- 분리된 수목, 과실, 농작물 O

- 등기나 등록으로 공시되는 동산 X (선박, 자동차, 항공기, 중기)

- 양도금지 물건 X

- 부동산, 부동산에 대한 권리 X

- 채권 X

- 명인방법으로 공시되는 것(수목, 미분리 과실, 농작물) X

 

2) 거래행위

- 매매, 증여, 경매 O 

- 상속, 합병 X

판) 거래행위가 유효 - 거래행위가 무효이거나, 취소된 경우 선의취득이 적용 X

판) 현실인도 O, 간이인도 O, 목적물반환청구권의 양도 O, 점유개정 X

 

조) 양수인 - 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의/무과실로 동산을 점유

판) 점유취득의 선의, 무과실 - 물권행위가 완성되는 때를 기준, 즉 물권적 합의와 인도 중 나중에 이루어진 것을 기준으로 하여 선의, 무과실은 유지

 

조) 선의취득에 의하여 취득할 수 있는 물권 - 동산의 소유권, 질권을 취득 가능 (이외의 권리는 취득 X)

 

★ 효과

1) 진정한 소유자 -> 양도인

- 부당이득반환청구 O

- 불법행위 손해배상 청구 O

 

2) 진정한 소유자 -> 선의취득자

- 부당이득반환청구 X

- 불법행위 손해배상청구 X

- 소유권, 점유권에 기한 반환청구 X

 

3) 선의취득자 -> 진정한 소유자

판) 선의취득자가 임의로 종전 소유자에게 동산을 반환 받아 갈 것을 요구할 수 없다.

 

 

2. 도품, 유실물에 대한 습득

조) 제250조의 반환청구권 - 선의취득의 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년 내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그러하지 아니하다.

 

- 도품, 유실물일 때 한하여 반환 청구 가능 (사기, 횡령인 때에는 반환청구 X)

판) 점유보조자의 횡령 후 처분 - 횡령에 해당하여 반환청구 X

 

조) 제251조의 대가변상청구권 - 양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동 종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. (상대방의 선의, 무과실 필요)