17 부동산 등기

[부동산 등기]

 

* 주등기 : 등기부 상에 독립된 순위번호를 기재하여 그 순위에 따라 등기된 권리를 공시한 보통의 등기를 말한다. 

* 부기등기 : 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호를 붙여서 행하여지는 등기.

판) 부기등기의 순위 - 주등기 또는 기존등기의 순위

* 종국등기 : 등기의 본래의 효력인 물권적 효력을 발생시키는 등기이다.

* 가등기 : 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기

 

 

1. 종국등기

 

1) 기입등기(보존등기) : 새로운 등기원인에 의한 기재 - 소유권보존등기O, 소유권이전등기O

2) 경정등기 : 원시적 불일치를 바로 잡음 (등기관의 잘못기재)

판) 표시경정등기 - 등기부상 기재된 명의인이 실제와 일치하지 아니하지만 인격의 동일성이 인정O

판) 단독소유를 공유로, 공유를 단독소유로 하는 경우는 경정등기가 아니다

 

3) 변경등기 : 후발적 불일치를 바로 잡음 (소유자의 이름이나 주소변경)

판) 표시변경등기 - 등기명의인의 권리변동 X

 

4) 말소등기 : 무효인 근저당권등기가 이전되어 부기등기가 경료된 경우

 

말소등기의 대상 - 주등기인 근저당권등기

말소등기의 상대방 - 부기등기의 양수인

 

5) 말소회복등기 : 불법 말소된 경우 (이유가 있는 말소는 회복 불가)

판) 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니다.

판) 지상권, 소유권등기가 불법말소 - 등기가 원인없이 말소된 후 회복등기가 없는 경우나 등기가 멸실된 경우에도 지상권, 소유권의 효력에는 아무런 영향이 없음, 말소회복등기 O

 

판) 근저당권설정등기, 가압류등기가 불법말소된 후에 경락인이 경락대금을 완납한 경우 - 근저당권, 가압류등기 소멸 O말소회복등기 X

 

 

2. 가등기

판) 순위보전가등기 - 순위보전 가등기가 있는 부동산이 경매로 매각 - 선순위 담보권이나 가압류가 없는 이상 가등기가 말소되지 않는다.

 

조) 담보가등기 - 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

 

* 가등기의 역할은 순위보전만! 권리발생 X

 

1) 본등기 전

 

판) 가등기 그 자체만으로는 실체법상의 효력 X

판) 가등기 후에 제 3자에게 소유권이전의 본등기가 된 경우에 본등기를 경료하지 아니하고 가등기를 가지고 본등기의 말소를 청구 X

 

2) 본등기 후 

 

조) 본등기의 순위 - 가등기의 순위 (가등기한 때로 소급 O)

판) 가등기에 기한 본등기가 경료되면 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분의 등기(소유권이전등기, 저당권등기 등)는 본등기보다 후순위가 되어 무효로 되고 등기관은 이를 직권으로 말소하여야 한다.

조) 등기관은 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의자에게 통지하여야 한다.

 

판) 본등기의 효력 - 본등기를 할 때 (가등기한 때로 소급 X)

판) 토지거래허가 없이 체결된 매매계약에 기하여 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 상태에서 당해 토지가 제 3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우에는 그 후 그 가등기에 기한 본등기까지 경료되었더라도 이는 효력이 없는 무효인 등기라 할 것이다.

 

판) 혼동 - 등기원인이 동일하더라도 서로 다른 청구 (단순한 소유권이전등기를 받은 경우에 가등기에 기한 본등기청구권이 혼동으로 소멸 X)

 

 

3. 등기의 절차

- 부동산의 물적상황은 대장을 기초로 확정 O

- 부동산의 권리변동은 등기를 기초로 확정 O

 

판) 물권의 객체인 토지 1필지의 공간적 범위를 특정 - 지적도, 임야도의 경계

판) 토지의 경계 - 지적공부상의 경계에 의하여 확정

판) 토지의 개수 - 지적공부상의 필수에 의하여 결정

 

 

4. 등기의 추정력

- 등기명의자에게 이익, 불이익 상관없이 등기 추정력 인정

- 등기 추정력은 민법규정이 아니지만 인정된다. (점유 추정력은 민법규정이다.)

- 가등기가 있으면 가등기 원인에 대한 추정 X

판) 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기 - 소유권이전등기청구권의 기초된 법률관계가 있다고 추정 X

* 추정력의 범위

- 등기상의 권리가 있는 것으로 추정 O

판) 담보물권의 등기가 있으면 - 담보물권 존채 추정 O , 피담보채권 존재 추정 O

판) 공유지분의 합계 결과 분자가 분모를 초과하는 등기가 있으면 - 등기부상의 지분 비율로 공유한다고 추정 X

 

- 등기명의인이 권리자로 추정 O

판) 소유권이전등기가 있으면 - 등기명의자는 제 3자에 대하여 뿐만 아니라 전 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정 O

 

- 등기가 원인 없이 말소된 경우에 권리자로 추정 O

판) 등기가 원인 없이 말소되었으면 - 회복등기가 경료되기 전이라도 말소된 등기의 최종명의인을 적법한 권리자로 추정 O

 

- 전세권 시작 전에 마쳐진 전세권 등기는 권리자로 추정 O

판) 전세권 존속기간 전에 마쳐진 전세권 설정등기 - 유효한 등기로 추정O

 

- 등기가 있으면 등기원인은 정당한 것으로 추정 O

판) 소유권이전등기에 경료된 등기원인이 있으면 - 등기원인에 의하여 경료된 것으로 추정O

 

- 등기가 원인 없이 말소된 경우 적법한 등기원인에 의한 것으로 추정 O

판) 가등기가 부적법하게 말소되었으면 - 가등기는 적법한 등기원인에 의하여 이루어진 것으로 추정

 

- 등기가 있으면 등기절차가 적법한 것으로 추정 O

판) 미성년자의 부동산이 일단 친권자에게 이전등기가 되었으면 - 절차를 적법하게 거친것으로 추정O

판) 선임결정이 취소되기 전 재산관리인에 의하여 경료 된 등기 - 절차를 적법하게 거친것으로 추정O

 

- 전 소유자 사망 이후에 무효인 등기는 사망 시기에 따라 추정력 인정 여부 결정

판) 전 소유자 사망 이후 등기를 하였으면 - 등기의 추정력 X

판) 전 소유자 사망 이후에 이루어진 등기이지만 사망 전에 등기원인이 이미 존재하였으면 - 등기의 추정력 O

 

 

5. 추정력의 효과

- 추정력을 타투는 측에서 주장, 증명 필요

판) 등기절차가 적법하게 진행하지 않은 것으로 볼만한 의심스러운 사정 - 추정력이 깨어짐(=등기무효)

판) 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유 - 추정력 깨어지지 않는다.(=등기 무효가 아니다)

 

* 입증 하기 어려운 순위 

특별법 > 이전등기 > 보존등기

 

판) 등기된 부동산의 경우(점유의 추정력과 등기의 추정력이 같이 있는 경우) - 등기의 추정력 O, 점유의 추정력 X

- 동산의 경우에는 점유의 추정력만 인정