21 소유권의 제한 / 건물의 구분소유

[소유권의 제한]

 

조) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

조) 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

 

 

★ 자신 소유의 토지를 일반 공증을 위한 용도로 사용

판) 토지 소유자의 독점적, 배타적 사용, 수익권의 포기 가능

판) 토지 소유자의 독점적, 배타적 사용, 수익권을 대세적, 영구적으로 포기 불가능

판) 타인이 그 토지를 점유, 사용하고 있는 경우 - 토지의 인도청구 X, 부당이득반환청구 X

판) 토지 소유자는 토지를 처분하거나 사용, 수익할 권능을 상실하지 않음.

 

★ 자신 소유의 토지를 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공

판) 독점적, 배타적 사용, 수익권 행사의 제한의 법리는 적용 X

 

 

1. 주위토지통행권

조) 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때

(기존의 통로가 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우도 가능)

 

판) 토지소유자 자신이 그 토지와 공로사이의 통로를 막는 건물을 축조하여 통로가 없어진 경우에는 X

판) 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유에는 X

판) 토지의 불법점유자, 토지사용권이 없는 명의신탁자의 경우 X

 

1) 소멸사유

판) 주위토지통행권이 발생한 후 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설 - 주위토지통행권 소멸 O

판) 보상금 미지급시 - 주위토지통행권 소멸 X,  채무불이행책임 O

 

2) 통행권의 범위

조) 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.

조) 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하는 경우에 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

조) 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 

 

★ 통행권의 허용범위

판) 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정 O

- 토지의 이용방법에 따라 자동차 등이 통과하는 통로개설도 허용 O

- 통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물도 철거 O

- 통행 시기나 횟수, 통행방법 등을 제한하여 인정 O

 

☆ 통행권이 허용되지 않는 범위

판) 현재의 토지의 용볍에 따른 이용이 아닌 장치의 이용상황까지 미리 대비하여 통행권의 범위를 결정 X

- 도로에 관한 폭의 결정을 건축법 규정에 따라서 결정해야 하는 것 X

- 통행권자는 소유자의 점유를 배제할 권능 X

  (통행권자가 통행지를 배타적으로 점유하고 있다면 통행지 소유자는 통행권자에게 그 인도를 청구할 수 있다.)

 

 

2. 무상주위토지통행권

조) 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있거나 토지의 일부 양도의 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자, 일부 양도인의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다. 

 

 

3. 물에 대한 상관관계

- 토지소유자는 이웃토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.

- 고지소유자는 이웃저지에 자연히 흘러내리는 이웃저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 이를 막지 못한다.

- 흐르는 물이 저지에서 폐색된 때에는 고지 소유자는 자비로 소통에 필요한 공사를 할 수 있다.

- 구거 기타 수류지의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다. 양만의 토지가 수류지 소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수로의 폭을 변경할 수 있다.

 

 

4. 기타

 

조) 경계표 - 인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다. 비용은 쌍방이 절반하여 부담한다.

조) 측량비용 - 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담한다.

조) 경계선 건축 - 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 비터 이상의 거리를 두어야 한다. 인접지소유자는 이를 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다. (임의규정)

조) 지하시설 - 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 한다. (임의규정)

 

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[건물의 구분소유]

 

* 구분건물 : 1동의 건물을 구분하여 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 말한다. 집합건물이라고도 하며 구분소유권의 집합체 건물을 말한다. 공동주택, 상가, 오피스 등은 구분소유 건물이 많다.

 

판) 구조상, 기능상의 독립성 + 소유자의 구분행위 = 구분소유권 성립

 

 

1. 전유부분과 공용부분

판) 건물의 어느 부분이 전유부분인지, 공용부분인지 여부는 구분소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정

 

1) 전유부분

- 구조상, 기능상의 독립성을 갖춘 건물 부분, 구분소유권의 목적인 건물부분

- 물권의 득실변경에 등기가 필요 O

 

2) 공용부분

- 건물 중 전유부분을 제외한 부분, 구분소유권의 목적이 될 수 없다.

- 물권의 득실변경에 등기가 필요하지 않다. X

- 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

 

조) 구조상, 기능상 당연한 공용부분 - 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분(아파트 지하실, 엘리베이터 등)은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

조) 규약에 의한 공용부분 - 전유부분은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있고, 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

조) 사용권 - 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라(지분의 비율 X) 사용할 수 있다.

조) 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.

판) 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등의 공용부분을 사용

     (다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생 하는 것은 아니다.)

 

조) 공용부분은 공유물분할청구를 할 수 없다.

 

판) 취득시효 - 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.

 

조) 공유지분 - 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. (임의규정)

조) 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.

조) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다. 

 

조) 공용부분 변경 - 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의로서 결정한다. (개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우에는 통상의 집회결의로서 결정할 수 있다.)

 

★ 전부, 일부에 대한 공용부분

조) 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

조) 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공하는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

 

 

2. 대지사용권

- 토지에 대한 소유권, 지상권, 임차권을 근거로 한 사용권

판) 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우 - 새로운 전유부분을 위한 대지사용권 X

 

조) 대지사용권 처분 - 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

조) 분할청구금지 - 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

 

 

3. 관리단, 관리단의 가관, 관리단 집회

조) 관리단 - 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 설립된다.

 

 

4. 특별승계인의 지위

조) 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.

판) 구분소유자의 체납 관리비 전체에 대해서 특별승계인이 승계를 받도록 한 관리 규악 - 전유부분의 체납관리비는 승계 X, 공용부분의 체납관리비는 승계 O, 공용부분의 관리비에 대한 연체료 승계 X