25 지상권 / 법정지상권 / 관습법상 법정지상권

[지상권]

 

 

1. 지상권의 유형

 

1) (용익)지상권

조) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

2) 담보지상권 

판) 토지에 대한 담보가치의 하락을 막기 위해 지상권을 설정 - 피담보채권이 변제 또는 시효로 소멸한 경우에도 지상권은 소멸 O

 

3) 구분지상권

조) 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. 구분지상권은 제 3자가 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 가 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.

 

 

2. 지상권의 존속기간

1) 존속기간을 약정한 경우

조) 석조, 석회조, 연와조 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적 - 30년

조) 그 외 건물의 소유를 목적으로 하는 때 - 15년

조) 건물 이외의 공작물의 소유를 목적 - 5년

 

판) 신축건물의 소유를 목적으로 또는 수목의 소유를 목적으로 지상권을 설정 - 최단존속기간 적용 O

판) 기존건물의 소유를 목적으로 또는 신축건물의 사용을 목적으로 지상권을 설정 - 최단존속기간 적용 X

 

판) 최장존속기간 - 영구로 약정 O

 

2) 존속기간을 약정하지 않은 경우

- 지상물의 종류에 따라 30년, 15년, 5년

 

3) 계약의 갱신과 존속기간

조) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.

 

 

3. 지상권의 성립

 

1) 성립요건

- 지상권 성립 등기로 인해 성립

조) 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 성립요소가 아니다.

    (지료의 지급 약정이 없더라도 지상권 성립에 영향 X)

조) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 떄에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

 

2) 대항요건

- 그 외 등기(존속기간의 등기, 지료와 지급시기의 등기)

- 등기하지 않으면 제 3자에게 대항 X, 당사자간에는 대항 O

- 등기하면 제 3자에게도 대항 O

 

 

4. 지상권의 효력

 

1) 지상권자의 토지사용권

- 지상권자는 계약에 의하여 정해진 목적의 범위 내에서 토지를 사용, 수익할 권리가 있다. (사용수익 O)

- 토지소유자, 담보지상권자는 토지를 사용, 수익하지 못한다. (사용수익 X)

판) 토지를 불법점유한 자에게 임료상당의 손해배상금을 청구 - 토지소유자(지상권설정자)X, 담보지상권자X, 지상권자O

 

 

2) 지상권의 양도 및 임대

조) 지상권자는 (지상권설정자의 동의 없이도) 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

 

 

5. 지상권의 소멸

 

1) 소멸시효

조) 지상권은 20년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.

 

2) 지상권소멸청구권

조) 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

판) 지료지급 연체가 소유권의 양도 전후에 걸쳐 2년 - 지상권소멸청구 X

판) 양수인에게만 2년 - 지상권소멸청구 O

판) 지료를 일부 변제하여 지료가 2년 미만으로 된 경우 - 지상권소멸청구 X

판) 지료를 지급하지 않았어도 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 입증이 없는 경우 - 지상권소멸청구 X

 

조) 통지 - 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니하여 지상권의 소멸을 청구하는 경우 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다. 

 

3) 효력

조) 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.

 

 

★ 갱신청구권, 지상물매수청구권

조) 갱신청구권 - 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 

 

조) 지상물매수청구권 - 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

조) 지상권이 소멸한 경우 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

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[법정지상권]

 

* 법정지상권 : 법률의 규정에 의하여 발생하는 지상권

- 저당권의 법정지상권

- 전세권의 법정지상권

 

 

1. 법정지상권의 요건

- (저당권 설정 당시) 토지위에 건물이 존재하고 동일인 소유일 것 (토지와 건물을 함께 매수한 경우에는 법정지상권 해당 X)

 

판) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 - 법정지상권 X

판) 저당권이 설정될 당시에 건물이 건축 중이며 건물의 규모와 종류가 예상할 수 있는 정도까지 진전되었고 매수인의 매각대금 완납시까지 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춘 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 - 예외적 법정지상권 O (원칙적으로 건축중인 건물은 법정지상권 X)

 

판) 법정지상권은 강행규정 - 법정지상권을 배제하는 약정은 무효 (관습법상 법정지상권은 임의규정)

 

 

2. 법정지상권의 성립

판) 등기 없이도 법정지상권을 취득 O

판) 등기 없이도 소유자, 제 3자에게 법정지상권을 주장 O

 

조) 지료지급 - 법정지상권은 지상권과 달리 지료를 지급하여야 한다. 지료는 당사자의 협의로 결정되지만, 협의가 이루어지지 않으면 당사자의 청구에 의해 법원이 이를 정한다.

(지료결정에 법정지상권 설정당시의 제반사정을 참작 O, 토지의 소유권이 제한을 받는 사정은 참작, 평가 X)

 

 

3. 법정지상권의 효력

- 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 권리 O - 불법점유를 전제로 한 손해배상청구 X

- 법정지상권이 성립한 건물을 철거하고 신축 - 법정지상권은 존속O

- 법정지상권이 성립한 건물을 증축, 개축한 경우 - 법정지상권은 존속 O

 

 

4. 법정지상권의 소멸청구권

판) 분묘기지권, 법정지상권의 경우 지료지급이 2년 이상 연체된 경우 - 분묘기지권, 법정지상권의 소멸을 청구 가능

판) 분묘기지권, 법정지상권의 경우 지료를 일부 변제하여 지료가 2년 미만으로 된 경우 - 소멸 청구 불가능

 

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[관습법상 법정지상권]

 

* 관습법상 법정지상권 : 관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의하여 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미한다.

 

 

1. 관습법상 법정지상권의 요건

- (처분당시) 토지위에 건물이 존재하고 동일인 소유일 것. (예외 : 강제경매)

- 토지에 건물이 존재

판) 보존등기가 없는 무허가, 미등기 건물이라도 무방

- 토지와 건물인 동일인 소유

판) 토지와 그 지상 건물의 동일인 판단 기준 - 처분당시 (원시적으로 동일인 소유에 속할 필요는 없다.)

판) 토지소유자가 매수인으로부터 토지대금을 다 받기 전에 토지위에 건물을 신축할 수 있도록 토지사용을 승낙하였으나 매매계약이 해제된 경우 - 관습법상 법정지상권 X

판) 관습법상 법정지상권은 임의규정 - 관습법상 법정지상권을 배제하는 약정은 유효 (법정지상권은 강행규정) 

 

 

★ 중요 예시

판) 미등기 건물을 대지와 함께 매수한 사람이 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받은 경우 - 관습법상 법정지상권 X

판) 동일인에게 귀속된 소유권이 원인무효로 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우 - 관습법상 법정지상권 X

판) 환지로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 - 관습법상 법정지상권 X

판) 토지 소유자가 토지를 타인에게 매도하고 토지소유자가 건물을 신축한 후 토지에 대한 소유권이전등기를 경료한 경우 - 관습법상 법정지상권 X

판) 가등기담보 - 나대지상에 담보가등기(=저당권)가 경교되었고, 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축한 후, 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우 - 관습법상 법정지상권 X

 

 

★ 강제 경매의 경우

판) 토지와 그 지상 건물의 동일인 판단기준 - 압류효력이 발생한 때

판) 토지 또는 그 지상건물에 대하여 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우 토지와 그 지상 건물의 동일인 판단기준 - 가압류 효력이 발생한 때

판) 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 압류나 가압류가 있기 전에 저당권이 설정 되어 있는 경우 토지와 그 지상 건물의 동일인 판단기준 - 저당권 설정한 때

 

 

 

2. 관습법상 법정지상권의 성립

- 등기 없이도 관습법상 법정지상권을 취득 O

- 등기 없이도 소유자, 제 3자에게 관습법상 법정지상권을 주장 O

판) 지료지급 - 법정지상권은 지상권과 달리 지료를 지급하여야 한다.

 

 

3. 관습법상 법정지상권의 효력

- 법정지상권과 동일

 

 

★☆ (관습법상) 법정지상권이 있는 건물을 매수 

판) 관습법상 법정지상권을 가지고 있는 건물을 매수하여 소유권이전등기만 한 경우

    - 건물의 소유권 취득 O, 관습법상 법정지상권 취득 X

     (건물양도인의 토지소유자에 대한 지상권설정등기청구를 대위청구한 후 자신에게 이전등기할 것을 청구 O)

    - 법정지상권 취득에는 등기가 필요, 이전 법정지상권자는 처분을 위해서는 등기를 먼저 해야함

 

판) 예외 - 관습법상 법정지상권을 가지고 있는 건물을 경매를 통하여 소유권을 취득한 경우 - 이전등기 없이도 건물의 소유권 취득 O, 관습법상 법정지상권 취득 O