26 지역권 / 전세권

[지역권]

 

* (토지)지역권

조) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이요하는 권리가 있다.

- 요역지 : 지역권 설정의 경우에 두 토지 중에서 일정한 편익을 받는 토지. (당신 땅을 요청~)

- 승역지 : 민법상의 지역권에서 두 개의 토지 가운데 편익을 제공하는 쪽의 토지. 예를 들어 어떤 토지의 통로로 이용되는 토지를 말한다. (내 땅의 사용을 승낙~)

- 법률행위(지역권설정계약)

- 등기 필요

- 인접함을 요하지 않음

- 소멸시효에 걸림

 

* 상린관계

- 서로 이웃한 각 부동산의 이용 관계를 조절하기 위하여 소유자 또는 이용자들이 서로 권리관계를 일정한 한도까지 양보하고 협력할 것을 규정한 법률관계.

- 법률의 규정

- 등기 불필요

- 반드시 인접함을 요함

- 소멸시효에 걸리지 않음

 

1. 지역권의 존속기간

- 당사자가 계약으로 임의로 정할 수 있음 (임의규정)

판) 최장존속기간 - 영구로 약정 O

 

 

2. 승역지 소유자의 의무

 

조) 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.

조) 부담면제 - 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지 및 소유권을 지역권자에게 위기하여 의무부담을 면할 수 있다.

 

 

3. 지역권의 성립

1) 성립요건

조) 지역권은 설정계약과 등기에 의해 취득한다.

판) 지역권의 경우에 승역지 사용의 대가인 지료의 지급은 지역권의 성립요소가 아니다. 

 

 

2) 점유취득시효

조) 20년간 평온, 공연, 계속되고 표현된 형태로 부동산을 점유하는 자는 점유취득시효가 인정된다. 즉 등기함으로써 지역권을 취득한다.

판) 지역권의 취득시효의 완성시 지역권자는 승역지 소유자가 입은 손해를 보상 O

판) 토지의 불법점유자 는 지역권의 취득시효를 주장하지 못한다. 

 

 

4. 지역권의 효력

- 지역권자는 계약에 의하여 정해진 목적의 범위 내에서 승역지를 사용할 권리가 있다.

조) 지역권설정자 - 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우에 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다. (지상권과의 차이점!)

 

 

5. 지역권의 양도 및 다른 권리의 목적

조) 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.

조) 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

 

 

6. 지역권의 소멸

조) 지역권은 20년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.

 

 

★ 공유자

1) 공유자 유리한 경우

조) 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.

조) 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.

 

2) 공유자 불리한 경우

조) 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.

조) 점유로 인한 지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.

 

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[전세권]

 

* (용익)전세권

조) 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

* 담보전세권

판) 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비하고 있다는 점으로 볼 때, 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정 한 경우 - 장차 전세권자가 목적물을 사용, 수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면 전세권의 효력이 있다.

판) 채권담보를 위하여 전세권을 설정하는 경우 + 채권자와 채무자 및 제 3자 사이에 합의가 있는 경우

    - 전세권자 아닌 제 3자를 전세권자로 등기 O

 

 

1. 전세권의 존속기간

 

1) 존속기간을 약정한 경우

 

조) 최단존속기간의 제한 - 건물(토지X)에 대한 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

    (토지는 최단기간이 없다.)

 

조) 최장존속기간의 보장 - (건물, 토지의) 전세권은 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 한다.

 

2) 존속기간을 약정하지 않은 경우

 

조) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

 

3) 전세권의 갱신과 존속기간

 

조) 법률행위인 갱신청구권 - 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

     (갱신 등기 필요 O)

조) 법률규정인 법정갱신 - 건물(토지X)의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 이전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. (등기 없이 갱신 가능, 제 3자에게 법정갱신 주장 O)

 

 

2. 전세권의 대상

- 부동산 : 건물(전부O, 일부O), 토지

조) 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

 

3. 전세권의 성립

1) 전세권 성립 등기

2) 전세금

- 전세금의 지급은 전세권의 성립 요소이다.

   (반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다.)

- 목적물의 인도는 전세권의 성립요소가 아니다.

 

조) 전세금이 목적 부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 떄에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

조) 전세권 양도 등의 특약은 등기하여야만 제 3자에게 대항 가능 O

 

 

4. 전세권의 효력

 

1) 전세권자의 토지 사용권

조) 전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익을 하여야 한다.

조) 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소류를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

 

 

2) 전세권의 양도, 담보제공, 전전세, 임대

조) 전세권자는 (전세권설정자의 동의 없이도) 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. (그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.)

 

조) 양도- 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.

 

판) 담보제공 - 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하기 때문에 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행 X

 

조) 전전세, 임대 - 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할수있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.

 

 

3) 전세권자의 유지, 수선의무

조) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

 

 

4) 전세권자의 상환청구권

- 필요비상환청구권 X

- 유익비상환청구권 O

조) 유익비상환청구권 - 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 이 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

 

5. 전세권의 소멸

 

1) 전세권 목적물의 멸실

조) 전세권의목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.

조) 전세권의 목적물의 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.

 

조) 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.

 

 

2) 전세권의 포기

조) 원칙적으로 전세권의 포기는 허용되나 그 전세권이 제 3자의 권리의 목적인 때에는 제 3자의 동의 없이는 포기할 수 없다.

 

 

3) 경매청구권

조) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

판) 일부전세권자 - 전세목적물(일부)의 경매신청권 O, 전세목적물이 아닌 전부에 대한 경매신청권 X

    

 

4) 우선변제권

조) 전세권자는 목적부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

판) 일부전세권자 - 목적물 전부로부터 우선변제 가능

- 우선변제권을 행사하여 전액을 변제받지 못한 경우에 나머지 금액에 대하여 채권으로 강제집행을 하거나 제 3자의 강제집행에 배당으로 참가

 

 

 

6. 권리의 행사

 

1) 전세금반환청구권

조) 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다. 

 

* 일반적인 담보물권은 선 변제 후 말소로 동시 이행이 아니다. 

하지만 예외적으로 전세권담보물권은 동시에 이루어진다.

 

 

2) 전세금반환채권의 양도

- 전세권과 전세금반환채권의 양도는 전세권이 완전히 소멸해야 가능하다.

  전세권의 존속기간 중에는 분리해서 양도할 수 없다.

 

판) 전세권의 존속기간이 만료되어 담보물권적 권능만 남은 전세권 - 분리양도 X (피담보채권인 전세금반환채권과 함께 전세권을 양도 O)

판) 전세권의 소멸로 인하여 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권 - 장래의 조건부 채권을 양도 O

판) 전세권의 존속기간이 만료로 소멸한 경우 - 분리 양도 O

판) 전세계약의 합의 해지 - 분리양도 O

 

 

3) 부속물매수청구권

조) 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다. 이 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.